foncier<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\nDans les communes ou les portions de communes o\u00f9 les op\u00e9rations cadastrales ont \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9es , les immeubles qui s\u2019y trouvent sont cens\u00e9s avoir \u00e9t\u00e9 recens\u00e9s et inscrits sur le fichier immobilier et les propri\u00e9taires mis en possession du livret foncier .Dans ce cas la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un immeuble ne peut \u00eatre prouv\u00e9e que par la production du livret foncier. L\u2019article 19 de l\u2019ordonnance n\u00b0 75-74 du 12\/11\/1975 portant \u00e9tablissement du cadastre g\u00e9n\u00e9ral et institution du livre foncier dispose que :\u00ab Le livret foncier forme titre de propri\u00e9t\u00e9 \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
La Cour supr\u00eame s\u2019est prononc\u00e9e sur la question et a jug\u00e9 que :\u00ab le livret foncier est le seul acte qui constitue titre de propri\u00e9t\u00e9 \u00bb( CS 28\/06\/2000 , arr\u00eat n\u00b0 197920) et que : \u00ab le livret foncier a force probante \u00bb ( CS 21\/04\/2004 , arr\u00eat n\u00b0 259635) .Une fois le livret foncier \u00e9tabli et remis au propri\u00e9taire,la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble en rapport ne peut plus \u00eatre contest\u00e9e.Mais cela ne veut pas dire que le livret foncier est immuable et ne peut \u00eatre remis en cause.Il peut arriver que le livret fonci\u00e8re ait \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli sur la base de faux documents , de fausses d\u00e9clarations ou par erreur.Il n\u2019est pas bien s\u00fbr dans les comp\u00e9tences du conservateur foncier de proc\u00e9der par lui-m\u00eame \u00e0 l\u2019annulation ou \u00e0 la modification des fiches immobili\u00e8res reproduites sur le livret foncier mais il revient \u00e0 celui qui a int\u00e9r\u00eat , \u00e0 saisir le juge \u00e0 cet effet. C\u2019est ce que pr\u00e9voit express\u00e9ment l\u2019article 24 de l\u2019ordonnance n\u00b0 75-74 du 12\/11\/1975 : \u00ab Les d\u00e9cisions du conservateur foncier sont susceptibles de recours devant la juridiction territorialement comp\u00e9tente \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019action en annulation ou en modification du livret foncier doit \u00eatre port\u00e9e devant le tribunal administratif et dirig\u00e9e contre le conservateur foncier avec mise en cause du d\u00e9tenteur du livret foncier ( CS 14\/07\/2011 ,arr\u00eat n\u00b0 666056 ; Tribunal des conflits 12\/06\/2012 , arr\u00eat n\u00b0 000128).Mais il faut distinguer entre le cas o\u00f9 le livret foncier reproduit une immatriculation d\u00e9finitive et le cas o\u00f9 il mentionne une immatriculation provisoire.Dans la deuxi\u00e8me hypoth\u00e8se et si le litige concerne des personnes de doit priv\u00e9 , la comp\u00e9tence revient \u00e0 la section fonci\u00e8re du tribunal de droit commun et ce conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 516 du Code de proc\u00e9dure civile et administrative ( CS 29\/10\/2009 , arr\u00eat n\u00b0 049444).M\u00eame s\u2019il s\u2019agit d\u2019un litige portant sur une immatriculation provisoire d\u2019un immeuble mettant en cause deux personnes de droit priv\u00e9,il faut \u00e9viter d\u2019appeler \u00e0 l\u2019instance le conservateur foncier ou le cadastre et ce au regard d\u2019une jurisprudence du Tribunal des conflit qui attribue \u00e0 la justice administrative comp\u00e9tence dans toute action mettant en cause ces deux entit\u00e9s administratives ( T.C 16\/05\/2011, arr\u00eat n\u00b0 000102).En outre le m\u00eame Tribunal des conflits a jug\u00e9 que l\u2019action en annulation du livret foncier est consid\u00e9r\u00e9e comme une demande d\u2019annulation de l\u2019immatriculation d\u00e9finitive qui y est reproduite, et cette immatriculation ayant le caract\u00e8re d\u2019une d\u00e9cision rendue par une administration publique, elle rel\u00e8ve de ce chef de la comp\u00e9tence du tribunal administratif ( TC 09\/04\/2012, arr\u00eat n\u00b0 000117).<\/p>\n\n\n\n
L\u2019acte de notori\u00e9t\u00e9 prouvant reconnaissance de propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\nAvant loi n\u00b0 07-02 du 27 f\u00e9vrier 2007 portant institution d\u2019une proc\u00e9dure de constatation du droit de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et de d\u00e9livrance de titres de propri\u00e9t\u00e9 par voie d\u2019enqu\u00eate fonci\u00e8re , toute personne ayant une possession r\u00e9unissant les conditions lui permettant d\u2019exciper d\u2019une prescription acquisitive pouvait se faire \u00e9tablir par un notaire un acte de notori\u00e9t\u00e9 portant reconnaissance de propri\u00e9t\u00e9 et ce en application du d\u00e9cret n\u00b0 83-352 du 21\/05\/1983 instituant une proc\u00e9dure de constatation de la prescription acquisitive et d\u2019\u00e9tablissement d\u2019acte de notori\u00e9t\u00e9 prouvant reconnaissance de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019acte de notori\u00e9t\u00e9 \u00e9tabli par le notaire et publi\u00e9 \u00e0 la conservation fonci\u00e8re constitue une preuve de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re.A l\u2019instar du livret foncier,ce titre de propri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas un moyen de preuve absolue mais entra\u00eene simplement une pr\u00e9somption de propri\u00e9t\u00e9 qui peut \u00eatre combattue.Si au cours d\u2019une instance judiciaire la partie excipe d\u2019un acte de notori\u00e9t\u00e9 pour revendiquer un immeuble ,l\u2019autre partie peut toujours le faire \u00e9carter.La Cour supr\u00eame s\u2019est prononc\u00e9e sur la valeur relative de l\u2019acte de notori\u00e9t\u00e9 \u00e0 plusieurs occasions.Ainsi elle a jug\u00e9 que l\u2019acte de notori\u00e9t\u00e9 prouvant reconnaissance de propri\u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu par le d\u00e9cret du 21\/05\/1983 , bien qu\u2019il soit un acte authentique, il conserve son caract\u00e8re d\u2019 acte d\u00e9claratif \u00e9tabli sur les seules d\u00e9clarations de son b\u00e9n\u00e9ficiaire aussi il peut \u00eatre combattu par la preuve contraire ( CS 24\/09\/2003 ,arr\u00eat n\u00b0 251665).Si au cours d\u2019une instance l\u2019une des parties produit un acte de notori\u00e9t\u00e9 pour prouver la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un immeuble , l\u2019autre partie peut contester la validit\u00e9 de cet acte en pr\u00e9tendant \u00eatre le possesseur effectif de cet immeuble.Dans cette hypoth\u00e8se ,le juge doit chercher qui des deux partie a la meilleur possession en application de l\u2019article 818 du code civil et il en est de m\u00eame si les deux parties opposent un acte de notori\u00e9t\u00e9 sur le m\u00eame immeuble (CS 10\/12\/2009 ,arr\u00eat n\u00b0 565212 ; 23\/06\/2004 , arr\u00eat n\u00b0 274758 ).<\/p>\n\n\n\n
constatation du droit de propri\u00e9t\u00e9 par voie d\u2019enqu\u00eate fonci\u00e8re<\/strong><\/p>\n\n\n\nLa proc\u00e9dure de constatation du droit de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et de d\u00e9livrance de titres de propri\u00e9t\u00e9 par voie d\u2019enqu\u00eate fonci\u00e8re a \u00e9t\u00e9 institu\u00e9 par la loi n\u00b0 07-02 du 27 f\u00e9vrier 2007.Elle remplace et abroge la proc\u00e9dure de l\u2019acte de notori\u00e9t\u00e9 r\u00e9gie par loi n\u00b0 07-02 du 27 \/02\/ 2007.<\/p>\n\n\n\n
Le titre \u00e9tabli par le conservateur foncier suite \u00e0 l\u2019enqu\u00eate fonci\u00e8re et remis \u00e0 son b\u00e9n\u00e9ficiaire constitue un titre de propri\u00e9t\u00e9 et ce en vertu de l\u2019article 21 de la loi du 27 f\u00e9vrier 2007 .Ce titre e de propri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre conforme au mod\u00e8le annex\u00e9 au d\u00e9cret ex\u00e9cutif n\u00b0 08-147 du 19\/05\/2008 relatif aux op\u00e9rations d\u2019enqu\u00eate fonci\u00e8re et de d\u00e9livrance de titres de propri\u00e9t\u00e9.Quid de la force probante de ce titre ?Est-il un acte d\u00e9claratif au m\u00eame titre que l\u2019acte de notori\u00e9t\u00e9 \u00e9tabli par le notaire donc pouvant \u00eatre annul\u00e9 par le juge du droit commun ou a-t-il la m\u00eame valeur qu\u2019un livret foncier du moment que ce titre est \u00e9tabli par le conservateur foncier et pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 d\u2019une d\u00e9cision d\u2019immatriculation fonci\u00e8re de l\u2019immeuble objet de l\u2019enqu\u00eate fonci\u00e8re ? Sachant que la proc\u00e9dure d\u2019immatriculation fonci\u00e8re est elle-m\u00eame pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d\u2019une phase o\u00f9 les contestations ou oppositions peuvent \u00eatre formul\u00e9es c\u2019est \u00e0 dire pratiquement la m\u00eame proc\u00e9dure pour la d\u00e9livrance des livrets fonciers, le titre de propri\u00e9t\u00e9 ainsi \u00e9tabli ne peut \u00e0 notre avis \u00eatre attaqu\u00e9 que devant le juge administratif et suivant les r\u00e8gles applicables aux actions en annulation ou modification des livrets fonciers.<\/p>\n\n\n\n
Le certificat de possession<\/strong><\/p>\n\n\n\nLe certificat de possession est r\u00e9gi par l\u2019article 39 de la loi n\u00b0 90-25 du 18\/11\/1990 portant orientation fonci\u00e8re et le d\u00e9cret ex\u00e9cutif n\u00b0 91-154 du 27\/07\/1991 fixant les modalit\u00e9s d\u2019\u00e9tablissement et de d\u00e9livrance du certificat de possession.Le certificat de possession est d\u00e9livr\u00e9 par le maire \u00e0 la requ\u00eate de toute personne qui a la possession depuis au moins une ann\u00e9e d\u2019une terre de propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e non titr\u00e9e situ\u00e9e dans une commune o\u00f9 le cadastre n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli.Ce certificat ne peut donc \u00eatre \u00e9tabli que s\u2019il s\u2019agit d\u2019une terre \u00e0 l\u2019exclusion de tout autre immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Le certificat de possession n\u2019est pas transmissibles aux ayants droits.En cas d\u00e9c\u00e8s du titulaire du certificat de possession , ses h\u00e9ritiers doivent demander un nouveau certificat en leur nom dans un d\u00e9lai d\u2019un an \u00e0 compter du d\u00e9c\u00e8s et sur la base d\u2019une fredha ( attestation notariale d\u00e9taillant les h\u00e9ritiers du cujus).<\/p>\n\n\n\n
S\u2019agissant ici aussi d\u2019un acte d\u00e9claratif, le certificat de possession ,s\u2019il fait foi en tant que preuve de la propri\u00e9t\u00e9 , il peur \u00eatre contest\u00e9 devant le juge .Etant un acte \u00e9manant du maire donc d\u2019une institution administrative,c\u2019est le tribunal administratif qui est comp\u00e9tent pour toute action en annulation,modification ou r\u00e9ctification.Tr\u00e8s souvent,la remise en cause d\u2019un certificat de possession est pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 l\u2019occasion d\u2019un litige entre personnes physiques port\u00e9 devant la section fonci\u00e8re du tribunal de droit commun. En cas de contestation de la l\u00e9galit\u00e9 du certificat de possession produit par une partie devant ce tribunal , se posera une question pr\u00e9judicielle qu\u2019il reviendra \u00e0 la juridiction de trancher.Le tribunal civil devra surseoir \u00e0 statuer jusqu’\u00e0 ce que la question de la l\u00e9galit\u00e9 du certifiait de possession soit tranch\u00e9e par le tribunal administratif.<\/p>\n\n\n\n
Le moyen de preuve par la possession acquisitive : l\u2019usucapion.<\/strong><\/p>\n\n\n\nEn vertu de l\u2019article 827 du Code civil ,celui qui exerce la possession sur un immeuble ou un droit r\u00e9el immobilier sans qu\u2019il en soit propri\u00e9taire ou le titulaire en devient propri\u00e9taire si sa possession continue sans interruption pendant 15 ans.La possession est celle qui remplit les conditions de l\u2019article 524 du Code de proc\u00e9dure civile et administrative c\u2019est \u00e0 dire une possession paisible,publique,continue,non interrompue,non pr\u00e9caire et non \u00e9quivoque. Nous avons d\u00e9j\u00e0 vu que c\u2019est sur la base de cette possession qu\u2019est \u00e9tabli l\u2019acte de notori\u00e9t\u00e9 ou le titre de propri\u00e9t\u00e9 par voie d\u2019enqu\u00eate fonci\u00e8re.A d\u00e9faut d\u2019un titre \u00e9tablissant cette possession ,les parties peuvent toujours invoquer la possession acquisitive devant le juge qui appr\u00e9ciera son bien fond\u00e9<\/p>\n\n\n\n
La possession acquisitive est donc un moyen d\u2019acquisition de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re .C\u2019est l\u00e0 un principe maintes fois rappel\u00e9 par la Cour supr\u00eame ( CS 28\/02\/2001,arr\u00eat n\u00b0 205549 ; 18\/05\/2005,arr\u00eat n\u00b0 300815).La possession acquisitive s\u2019applique aussi aux droits de succession mais la possession ici est port\u00e9e \u00e0 33 ans au lieu de 15 ans ( CS 12\/12\/2013, arr\u00eat n\u00b0 0798374 ; 16\/07\/2008 ,arr\u00eat n\u00b0 423832).<\/p>\n\n\n\n
La force probante de certains actes <\/strong><\/p>\n\n\n\n Certains titres \u00e9tablis avant l\u2019ind\u00e9pendance de l\u2019Alg\u00e9rie ou avant la promulgation de l\u2019ordonnance n\u00b070-91 du 15\/12\/1970 portant organisation du notariat faisaient foi en tant que preuve de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et pouvaient ainsi \u00eatre invoqu\u00e9s devant les juridictions en tant que tels.Ainsi les actes r\u00e9dig\u00e9s par les anciens cadi- notaires portant transfert de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ont la m\u00eame valeur que les actes authentique et font foi des conventions qu\u2019elles renferment ( CS 03\/06\/1989 ,arr\u00eat n\u00b0 40097 ; 25\/02\/2004 ,arr\u00eat n\u00b0 264528.<\/p>\n\n\n\n
Les actes sous seing priv\u00e9s \u00e9tablis \u00e0 la m\u00eame \u00e9poque peuvent \u00eatre produits devant les juridictions en tant que preuve de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re s\u2019ils ont acquis date certaine et \u00e0 fortiori s\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s.Ils peuvent en tout \u00e9tat de cause constituer un commencement de preuve ou conforter une possession acquisitive. ( CS 19\/03\/2003 arr\u00eat , n\u00b0 246799).<\/p>\n\n\n\n
Du r\u00e8glement des conflits portant sur les \u00e9l\u00e9ments de preuve<\/strong><\/p>\n\n\n\nAu regard de la diversit\u00e9 des preuves autoris\u00e9es par la loi ou la jurisprudence pour revendiquer un droit immobilier , des conflits peuvent surgir quant les deux parties au litige excipent d\u2019une possession ou d\u2019un titre de m\u00eame valeur.Il peut s\u2019agir des cas o\u00f9 les deux plaideurs opposant l\u2019un et l\u2019autre la possession , ou que l\u2019un oppose un titre contre un titre ou un titre contre une possession.<\/p>\n\n\n\n
Certains conflits sont r\u00e9gl\u00e9s par la loi mais d\u2019autres trouve leur solution dans la jurisprudence.<\/p>\n\n\n\n
Commen\u00e7ons par le cas ou le d\u00e9tenteur d\u2019un titre ( livret foncier,acte de notori\u00e9t\u00e9,certificat de possession) se voit opposer par son adversaire la possession de l\u2019immeuble revendiqu\u00e9.La d\u00e9tention d\u2019un titre de propri\u00e9t\u00e9 y compris le livret foncier ou un acte authentique publi\u00e9 n\u2019emp\u00eache pas la prescription acquisitive et c\u2019est l\u00e0 une position tranch\u00e9e et bien assise de la Cour supr\u00eame ( CS 18\/05\/2005, arr\u00eat n\u00b0 300815 ; CS 16 \/07\/2008 ,arr\u00eat n\u00b0 423832 ; CS 15\/10\/2008, arr\u00eat n\u00b0 479371 ).Si la possession est oppos\u00e9e dans une instance o\u00f9 l\u2019autre partie se pr\u00e9vaut d\u2019un titre et si cette possession est fond\u00e9e,le titre est rejet\u00e9.Mais si le titre est ant\u00e9rieur \u00e0 la possession, il doit pr\u00e9valoir sur celle-ci.<\/p>\n\n\n\n
Les deux parties peuvent aussi opposer chacun \u00e0 l\u2019autre la possession d\u2019un immeuble litigieux.Dans cette hypoth\u00e8se ,il revient au juge au vu des moyens et documents invoqu\u00e9s et \u00e9ventuellement par voie d\u2019enqu\u00eate ou d\u2019expertise d\u2019appr\u00e9cier qui des deux possessions est la plus caract\u00e9ris\u00e9e.Le code civil, apr\u00e8s avoir pos\u00e9 le principe que : \u00ab le possesseur d\u2019un droit est pr\u00e9sum\u00e9 en \u00eatre titulaire jusqu\u2019\u00e0 preuve du contraire \u00bb (article 823) , dispose que : \u00ab En cas de conflit entre plusieurs personnes sur la possession d\u2019un m\u00eame droit,celui qui a la possession mat\u00e9rielle est pr\u00e9sum\u00e9 en \u00eatre provisoirement le titulaire \u00bb. Il en est de m\u00eame au cas o\u00f9 les deux plaideurs se pr\u00e9valent chacun d\u2019eux d\u2019un acte de notori\u00e9t\u00e9 \u00e9tabli conform\u00e9ment au d\u00e9cret n\u00b0 83-352 du 21\/05\/1983.Dans cette derni\u00e8re hypoth\u00e8se il n\u2019ya pas lieu de favoriser l\u2019acte ayant date ancienne mais le juge doit rechercher qui des deux parties a la possession effective de l\u2019immeuble litigieux et si cette possession remplit les conditions l\u00e9gales ( CS 10\/12\/2009,arr\u00eat n\u00b0 565212)<\/p>\n\n\n\n
Reste le cas o\u00f9 les deux bellig\u00e9rants se pr\u00e9valent d\u2019un titre sur le m\u00eame immeuble.Il faut faire ici des distinctions.Si l\u2019une des partie se pr\u00e9vaut en plus du titre de la possession , celle-ci l\u2019emporte en vertu de l\u2019adage latin in pari causa melior est possidentis<\/em> (lorsque aucun des plaideurs ne peut faire la preuve, la pr\u00e9f\u00e9rence est donn\u00e9e \u00e0 celui qui tient en sa possession l’objet du litige).Si les deux plaideurs se pr\u00e9valent d\u2019un titre de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9manant d\u2019un m\u00eame auteur ( le vendeur ici a vendu deux fois le m\u00eame immeuble \u00e0 deux personnes diff\u00e9rentes ) ,il est donn\u00e9 pr\u00e9f\u00e9rence au titre qui a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 le premier \u00e0 la conservation fonci\u00e8re m\u00eame si la date de sa r\u00e9daction est post\u00e9rieure \u00e0 celle du titre oppos\u00e9 ( CS 19\/03\/2003 , arr\u00eat n\u00b0243402). Si les deux titres en concurrence sont d\u2019auteurs diff\u00e9rents, le juge tranchera en fonction des mentions de l\u2019acte notamment les circonstances de la vente et la possession invoqu\u00e9e par l\u2019un ou l\u2019autre des plaideurs.Si les deus titres n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s, c\u2019est le plus ancien qui a date certaine qui l\u2019emporte.<\/p>\n\n\n\nMaitre M.BRAHIMI<\/a><\/p>\n\n\n\nAvocat \u00e0 la Cour<\/p>\n\n\n\n
(+213) 26 858 3 81<\/p>\n\n\n\n
(+213) 7 7150 4957<\/p>\n\n\n\n
email: brahimimohamed54@gmail.com<\/p>\n\n\n\n
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